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住宅ローンの本申し込み

今日は大工さんがおらず、楽しみにしていた階段の写真も撮影できずに戻ってきた風トモですw
よって、いよいよ始まる住宅ローンについて話そうと思います。

【ローンタイプの決定】
住宅ローンは、一般のローンと同じで「借りた額に金利が付いた総額を、数年かけて分割して支払っていく」借金です。

金利の設定については、「住宅ローン」で説明したとおり、大まかに言って一定期間ごとに金利を見直す決定方法と、支払いが終わるまで金利が固定される方法とがあります。
それぞれの家庭事情等があることやローンに関する精神的負担等も人によって違うため、一概に”どれがお勧め”といったものではありません。

私の場合、会社の組合から借りることもできますが、借りれる限度額が設定されているためそれ以上の借金ができないことから金融機関での住宅ローンを借りることにし、組合で借りれる限度額まで返済できた後、組合へ借り換えする計画です。

■フラット35
まずはフラット35を選択からはずしました。
30年間の平均金利を予想して、銀行の貸し損が出ないような金利設定がされているので、金利が安い現時点においても金利の設定が高いです。
今後、金利は徐々に上がっていきますので今の金利差1%(団信込み)
はなくなっていくことと思います。

「30年以上、繰上げや借り換えをしないで返済金額を固定したい」って場合でしたらおそらく変動や短期固定で借りるよりも精神的負担は少ないことでしょう。
「早いうちに繰り上げ返済をして元金を減らし、支払う金利を抑えたい」私には、当初10年間の金利差が不利となるので、選択対象からはずしました。

■変動金利
半年に一度、金利の見直しがある変動金利も選択からはずしました。
数年で借り替えるめどが付くような借入金額ではなく、何十年と支払い続けないといけない借金なので、その都度金利を心配するのは耐えられず、今は短期固定のほうが安定して安いからです。
また、現在はサブプライムローン問題などで金利上昇を抑えている銀行ですが、ゼロ金利固定が解除されている現在、数年先には金利を上げてくることは間違いない(と思う)からです。

よって、両者の中間的状態である「短期固定」を選びました。

【短期固定期間の選択】
現在、私が借りようとしている銀行の 短期固定の金利は、
3年固定 年1.300%
5年固定 年1.850%
10年   年1.950%
となっています。
それぞれ、期間が経過した後の金利設定は、そのときの金利から1%下げた金利で再設定されることとなります。

5年固定と10年固定との差は0.1%。
よって残り5年の金利上昇を考えると10年固定の方がお得なので、5年固定は候補からはずします。

3年固定と10年固定との差は、現在0.65%。

ローン金利推移
「金利推移(実際は、これに優遇割引が入ります)」(クリック拡大)

このグラフは、私が借りたい銀行の平成9年4月から現在に至る 約10年間の金利設定グラフです。
グラフを見てもらうと解かりますが、変動金利や3年固定金利より10年固定金利のほうが設定の変更頻度が高かったんですねw
変動固定は、ゼロ金利固定の影響で、この10年間殆んど変動していなかったと言う・・・(笑)
いかに日銀総裁が金利を上げて金融を活性化したいか理解できると思います。
その影響で、平成17年の10月を機に変動金利も本来の変動が始まりましたので、今後のグラフの変化は大きくなるものと思われます。

3年固定にするかどうかの選択は、3年後に現在の10年固定(紺色線)辺りまで3年固定(黄色線)の金利が上がるかを判断することで決まります。
3年固定の場合、10年までに金利設定を2回再設定する必要があるからです。

これより以前の変動金利は、最高7パーセントくらいまで上がりました。
これはバブル景気によるもので、そういった景気がこの30年間で訪れない限りそこまで金利が上がることはないと考えています。
もしそこまで上がるものと銀行が判断しているのならば、フラット35の金利も、将来を見越して5~6パーセントくらいに設定しているはずです。
それ以前を踏まえた過去の平均は4パーセント。
現在が2.875なので、1.2パーセントの差があります。
たぶん、今後4~5パーセントくらいまでは水準を上げたいと考えているものと思われます。

【3年固定と10年固定の選択】
3年固定と10年固定では、どちらが有利でしょうか。

現在の3年固定が1.3パーセント。
3年後の優遇は、1パーセントとなるので、このままの金利でも単純に0.45上がります。

(1.3×3年)+(1.75×3年)+(1.75×3年)+(1.75×1年)÷10=10年間の平均金利=1.615
一方、現在10年固定の金利は、1.45優遇を適用すると1.95
その差0.3パーセントです。

実際は3年ごとに金利は上がっていきます。
3年で0.2パーセントずつ上がっていくとして再計算すると・・・
(1.3×3年)+(1.95×3年)+(2.15×3年)+(2.35)÷10=1.855
これでも3年固定を繰り返すほうがトータル金利は安くなります。

しかし、3年間で0.2パーセントずつしか上がらない状態が続くか・・・というと、どうでしょうか。
私はそれ以上あがると判断するので、10年固定を選ぼうと思います。

子供が小学校を卒業するまでは繰り上げ返済ができるチャンス。
それまでにできる限り繰上げ返済をして、その後のローン負担を軽減しておきたいと思います。


【10年後に借り換えの際の金利】
10年後に借り替える際、フラット35より高いのではないか?
という疑問があるかもしれませんが、それまでの10年間、フラット35との差額分も合せて繰り上げ返済をするので、支払い総額は何百万も少なくなります。
借り換え時に手数料がかからない金融機関を選択する予定ですし、もし借り替え手数料を差し引いたとしても総支払額は少なく済むと踏んでいます。

このような予定通りにいかないかもしれません。
しかし、常に「借金をしている」というのを負担ではなくバネとするつもりで暮らしていこうと思ってます。
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テーマ : 頑張れ自分。 - ジャンル : 日記
この記事への感想(皆で記事について語り合いもOkです☆)
ローンですか
 僕はブログにはローンの関係は詳しく書きませんでしたが、結果的には風トモさんと同じ選択をしています。
 だいたい思考プロセスも似ているような。もっとも、3年を外した理由はちょっと違って、「何度も金利設定が変わって考えるのが面倒だから」といういい加減な理由でしたが・・・。

 まあ、とにかく最初のうちが勝負ですので、可能な限り圧縮返済していこうと計画しています。

 ・・・・しかし、現在資金繰りは非常に逼迫していて、妻に「ボーナス未だかな〜」と言われております(笑)予定通りに行くのだろうか??
 
rikky | URL | 2007/12/07/Fri 12:35 [コメントを編集する]
あっw
おそらくこの記事にはコメント付かないだろうな〜って承知で書いたんですがw
おっしゃるとおり、支払い当初ほど、ローン返済額に含まれる利息支払額の割合が多いので、最初に繰り上げ返済しておかないと、その後の支払額削減への効果が薄くなっていきますからねー。やはり最初に頑張らないといけないですよねd^^b
私も気を抜くと苦しくなりそうなバランスなので、「ここで繰り上げ返済の記事を書こう」とはっぱをかけるつもりで記事を書いた次第です^^

3年後に0.2パーセント上がっていて(実際はそれ以上かもしれませんが)、”さて、そこから10年固定へ切り替えよう”とすると、当然10年固定の金利も現在から上がっているわけで..
今の金利で10年間いけるってのが大きいですよねー。

フラットも審査は通りましたが、「フラットの利率で暮らしているんだ」という覚悟で浮いた分は繰り上げ返済へとまわしたいなぁと考えています^^
お互い、頑張っていきましょう!!
風トモ | URL | 2007/12/07/Fri 13:20 [コメントを編集する]
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